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マンションの命運握る 管理組合の「本気度」

マンションの命運握る 管理組合の「本気度」
 「マンションの管理は管理会社がやってくれるもの」と思っている人がいまだに多いことには驚く。管理会社というのは、マンションにとって単なる業務委託先にすぎず、管理の主体はあくまで、マンション所有者で自動的に構成される「マンション管理組合」だ。所有者みんなで考え、様々な意思決定をしながらマンション管理を行っていく。マンション管理組合とはいわば「自治会」のようなものであり「財産共同管理組織」でもある。

■管理組合はかなり温度差

 さくら事務所のマンション管理コンサルティング経験から、管理組合の運営についてはマンションによってかなりの温度差があることがわかっている。

 意識の高い理事が何人もいるうえ、他の所有者も組合運営に協力的で、しっかりと計画され、ほとんど会社経営に近いスタイルで運営されているマンションもあれば、多くの所有者が管理に無関心で人任せ、抽選で理事がまわってくると適当にやり過ごし、結果としてほとんど管理会社のいいなりといったケースもある。

 大規模修繕の提案や見積もりが管理会社からあがってきても、本当に今この工事が必要なのか、価格は妥当なのかを誰もチェックしないようなら、それは所有者みんなで積み立ててきた共同貯金である「修繕積立金」の無駄遣いにつながる。不要不急の大規模修繕を行っているケース、そもそも修繕費が割高であるといったケースに、非常に多く遭遇する。国や自治体にたくさんの税金を払い、それが無駄な公共事業に使われているのと全く同じ構図だ。

■総会の出席者が1、2人

 ひどいのは「地方都市のワンルームマンション」の事例。管理組合員はほとんどが東京など遠方のオーナーであることが多く、管理組合総会を開こうと思っても、全50戸中で1~2人しか集まらなかったり、修繕しようとしてもお金のかかることは嫌だとして適切な修繕が行われず、なかばスラム化し空き家だらけだったり、賃料もどんどん下がったりするといった状況になっているケースは、決して珍しくない。必要な修繕積立金もプールされていないケースがほとんどで、このままでは朽ちていくのを待つしかないといった案件が多く見受けられる。

■エントランスや駐輪場周りをチェック

 これからマンションを買う方は、温度差の大きい管理組合の運営状況を、個別に必ず確認したい。物件見学の際、エントランスや集合ポスト周り、駐輪場などの清潔さや整理整頓ぐあいを見るだけでも一定の判断は可能だ。こうしたところが雑然としているマンションは管理組合運営が適切に行われているはずがなく、「推して知るべし」である。

 もし、廊下や階段、外壁などに大きな亀裂やタイルの剥がれなどがある場合には、そうした状況を管理組合が把握しているかを確認したい。確認方法は、まずは不動産仲介会社に聞いてみることだが、具体的には、管理組合の議事録を見ればわかる。

■情報開示が積極的なら意識高い

 そこには、いま管理組合で起きている問題や課題、今後の方針や計画などが記載されている。修繕積立金の滞納の有無、大・中・小規模の建物点検や修繕の予定、その他マンションで起きている事象などが把握できるだろう。ただしこの議事録には開示義務はなく、断られる可能性も。積極的に情報開示しているマンションはまだ少数だが、それだけで管理意識が高いことがうかがえる。

 住宅の管理は、すべて自分の自由にできる一戸建てより、むしろ、すべて話し合いで進めなければならないマンションの方が難易度が高い。一方でマンションのメリットもある。全100戸、200戸とまとまった数になると、価格交渉などもしやすくなるほか、防災対策などを協調して行う場合などにはそのスケールメリットによって、より有効な手を打てることがあるからだ。

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